リフォーム・リノベーションを前提としたマンションの選び方 これから主流になるマンション選び【中古マンションの注意点】

不動産市場動向

今後の日本ではストックマンション、つまり中古マンションが
ますます注目される
ようになります。

中古マンションがこれから注目される理由と選び方、
それを踏まえて、リフォーム・リノベーションの内容や費用について解説します。

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日本の分譲マンションストック数

なぜ中古マンションが注目されていくのか?

それは人口減少し続ける日本で、
このまま新築マンションを年間約10万戸作り続けることなどに危機感を感じた政府が、
中古住宅のシェアが増えるように力を入れているから。

これが、ひとつの理由です。

そして実は市場もそれにこたえ始めており、
昨年は首都圏で中古マンションの成約数が新築マンションの販売数を上回りました

勿論、昨今の新築マンションの割高感が大いに関係していることは間違いありません。

今年はこのコロナショックで、新築の供給戸数は多少減り、
地域と価格帯によっては中古マンションの需要が強くなる傾向にあります。

フロー(新築)からストック(中古・既存)へ

そう言われているのは理由の一つは、空き家問題です。

住宅ストック数は約6200万戸

世帯数は約5330万世帯

マンションのストックは全国約720万戸(首都圏約370万戸)

世帯数より住宅ストックが約900万戸も上回っているわけですね。

そして、空き家830万戸ともいわれています。

今のペースのまま新築住宅を作り続けていくことの危険性は
誰の目にも明らかです。

ストック住宅の代表である中古マンションが注目されるのは必然でしょう。

既存住宅(中古住宅)のシェアが極端に低い日本

それから欧米諸国に比べ、
中古住宅のシェアが極端に低いのが日本という国の特徴です。

2013年調べの全住宅流通に占める中古住宅の流通シェアは

アメリカ約83%  イギリス約87%  フランス約68%

日本はなんと約15%

この事実を見ただけでも
日本の中古住宅市場は拡大する伸びしろが十分にあると考えられます。

リフォームとリノベーションの違いとは?

中古マンションの魅力の一つに
「価格が安い」ということが挙げられます。

そして、新築より価格が安い分、
その余力で自分好みにリフォームをすることが出来、
ライフスタイルに合ったマイホームを手に入れることが可能です。

今後のマンション選びでは「中古マンションが主流になる」
と申し上げましたが、それは同時に
今後のマンション選びの主流は「リフォームやリノベーションを大前提として選定される」ということでもあります。

ところでリフォームとリノベーションではどのように違うのでしょうか?

定義としてのリフォームとリノベーションの違いは何かというと

リフォーム・・・新築時の状態に戻す

(※当然、設備などは新築当時よりも質が良くなる)

リノベーション・・・新築時の間取りにこだわらず、機能・価値を0から再生する刷新する

このようにザックリとですがそれぞれの呼び名ではニュアンスが違って来るのです。

リノベーションマンションの金額が比較的高く設定されているのは
新しい価値を生み出したマンションであると前提と、
その企画料などが含まれるという考え方が出来るからです。

リフォーム工事の内容と費用について

では「リフォーム」ではどのような工事内容なのでしょうか?

不動産業界ではリフォーム工事の程度を以下の3つにわけて予算の目途を付けています。

1.表層リフォーム 

2.中間(部分)リフォーム 

3.全面リフォーム(フルリフォーム)

表層リフォームとは?

全体の壁・天井の(クロス)交換、フローリング以外の床、洗面・トイレなどのCFシート張替、ハウスクリーニング
和室あれば、畳表替えや襖張替え

中間・部分リフォームとは?

表層リフォームに加え、フローリング張替え、ガスコンロ取り換え、洗面化粧台取り換えなど。機能的に取り換える必要がない設備やキレイな設備類はそのままにして、性能が疑わしい設備や汚い設備は、取り換える。
(※個別に判断して選別したリフォームをする)

全面・フルリフォームとは?
間取りそのままですべて壁・床・建具、、設備(浴室・キッチンも)などを交換すること。

工事費用はどのくらいかといいますと

70㎡前後の広さのマンションで

表層リフォーム・・・50万円~70万円程度

中間(部分リフォーム)・・・200~300万円程度
※これはリフォームする箇所を減らせばもっと減るし増やせばもっと費用も当然増える

全面リフォーム・・・・600~700万円程度

リフォームもリノベーションンもそうですが
素材や、商品のレベル・機能によってピンからキリまであります。

ですから、実際には工事費用もかなりレンジがあります。
実際にリフォーム商品や設備を選んでいると、どんどん高価なものを欲しくなり、
どんどん費用が膨れ上がることがありますのでご注意ください。

リノベーション工事の費用と内容について

これは本当にピンキリだと思いますが

70㎡程度マンションで、700万円から1000万円ぐらいが平均的な施工例だと思います。

地域によってはもう少し低額で施工する業者もいるかもしれませんし、
程度によって価格の上限はありません。

リノベーションでポイントとなるのは
表面上、見えるところをすべてきれいにするということのほかに
床下の配管工事や防水工事などです。

床下の給排水管まで工事すると、割高にはなります。

リノベーション済みマンションということで
不動産業者が売主となり販売しているマンションは数多くありますが、
注意していただきたいのは、
床下の給排水管の取り換え工事までやっていない物件も多々確認できることです。

表は綺麗になっているけど、見えない床下では水漏れが、、、
などということになっては大変です。

でもどうせやるなら給排水の工事まで施工したほうが安心です。
いずれにしても必ず各配管、電気系統の点検だけはして下さい。

リノベーションにはR1住宅というものがあります。

社団法人リノベーション協議会が定める基準でリノベしたマンションのことです。

13の重要なインフラ部分を基準設定し、
その基準に適合する工事を施したものがR1住宅ということですね。

13の重要なインフラ部分とは

給水配管、給湯配管、排水配管

ガス配管、電気配線、分電盤、

情報系配線、換気設備、火災警報器、

床下地、壁下地、天井下地、浴室防水  

のことです。

そしてこれらを保証する保証書を発行するマンションがR1住宅というものです。

これらをすべてクリアしたものは安心といえるでしょう

まとめ 価値あるマンションとそうではないマンションの二極化

これからは中古マンションがますます注目されてくると思いますが
中古マンションなら何でも良い、ということではもちろんありません。

リフォームやリノベーションをしやすいマンションを選択していくことも
資産価値を保つうえで、今後の重要な要素になります。

それには、出来ればスケルトンインフィルのようなマンションを選びたいのですが、
少なくとも、二重床・二重天井のマンションを選んでいきたいと思います。

それは水回り、キッチンやバスルームなどをある程度自由に変更できるからです。
もちろん遮音性がいいこともプラス材料です。

仮に売ることになったときでも、
需要が多い、人気があるマンションはいい価格で売却できます。

但し、注意していただきたいのは、

二重床で物理的には水回りを自由に変更できるマンションでも、
管理規約で制限があり自由に変更できない、ということがあります。

管理規約とは、
マンション内の自治体である管理組合が定めるマンション内の約束事が
冊子になっているものです。

他にはフローリングが禁止であったり
フローリングの遮音性能の規定があるものもあります
ので
事前によくご確認の上、リフォーム計画をご検討ください。

いずれにしても
資産価値の下がらない、リフォームしやすいマンション

これが、これからのマンション選びのキーワードとなることは
間違いないでしょう。

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