2020年～2021年、人口減少に突入し世帯減少にも突入する時代に、
買ってもいいマンションとは何かを徹底解説します！
不動産業者である私どもから見ると
「この物件のような状況のマンションを買えばいいのに」
「この物件の条件だと将来得に繋がる確率が高いのに」
と思っている物件でも
一般のお客様から見ると”判断しづらい”という理由で
売れていない物件があります。
このような物件は
様々な条件の中でケースバイケースで考えられますが
今日は代表的なものでわかりやすいものを皆様にご紹介します。
内装保守状況が悪いマンション
内装保守状況が悪いマンションは、
第一印象が悪くお客さまを仲介業者が案内しても
なかなか決まりにくいのが実情です。
特にまだ居住中のマンション、
お住い中のマンション場合などの場合には
隠れている箇所の保守状況がわかりにくいし、
それに加えて掃除などが行き届いてなかったり、
水回りなどの設備が汚い場合には、さらに売れにくくなります。
この売れにくいのと資産価値とは別物で、
リフォーム工事費用の差額以上に
成約価格が下回る（相場よりも安くなる）場合があります。
リフォーム工事を計算に入れても
周辺相場より安く買えるケースです。
大抵の人は購買後の居住イメージがわかないもの、
あるいは完成していないものに対しては
購買意欲が落ちます。
リフォームしていない中古マンションを買って
自分好みにリノベーションしたほうが断然安く、理想の住まいを手に入れられるのに
業者がリノベーションした割高な完成済み物件（買取再販物件）が売れやすいのも
そのことが理由です。
その為に
「保守状況が悪くて自分の住んでいる姿が想像できないマンション」
は売れにくくなります。
値段交渉もしやすくなると言えます。
しかしその時点で見た目が悪いとしても
本来の資産価値とは関係ないのです。
皆が敬遠する物件の中には
資産価値（相場価格）以下の価格で買える物件があるのです。
引渡し時期が遅くなるマンション
売主様が買い替えなどのケースで、
契約から引き渡しまでの時期を
通常よりも一定期間開けなければならない場合があります。
これも価格交渉がしやすくなりますから
安く買える可能性があるわけです。
買替えとは
今のマンションを売って新しい自宅を買う場合ですが、
様々な理由で新しく買う自宅の入居が出来なければ
売っている現住居のマンションも引っ越しできませんから、
引き渡しも出来ないわけですね。
通常、契約から残金支払い、引渡しまでの期間は、
住宅ローンを使う場合を考えれば、
一か月もあれば可能です。
ですから、
引き渡しまでの期間というのは
契約から2か月ぐらいの期間の余裕をもってお尻の期日を決めておきます。
2/1に契約したとしたら3/31までに残金と引渡しする、
といった具合です。
これが例えば売主さんの都合で
3か月や4か月～半年などといった場合には
その期間に応じた値引き交渉が出来る
可能性が高くなります。
これも相場より安く買える可能性がある物件です。
大規模修繕前、大規模修繕中
これも内装の保守状況が悪い場合と同じようなケースです。
比較的、大規模修繕工事をした後のマンションは
施行前よりも相場が上がるケースが多くなります。
当然それだけお金をかけて保全したわけですし
見た目も良くなります。
買い手側の購買意欲が高くなるのは当然だと思います。
ですから大規模修繕前に買った価格よりも
大規模修繕後に売る価格の方が高くなるケースがあります。
マンション相場は様々な要素が関係しますから
一概には言えませんが、一つの目安にはなると思います。
但し、購入後に修繕の為の一時金負担が
あるか無いかなどの確認を必ず行って下さい。
それから、
修繕中のマンションというのは、
建物全体に幌がかかっていたり
足場が組んでいたりしますから全体像が見えにくくなっています。
ですから購入結論を躊躇するお客様が多くいるわけです。
工事期間は最低3－4か月はかかりますから
売る側としてはダメージが大きいですよね。
ですから価格交渉もしやすくなります。
みなさんが、例えばそのマンションの近くに住んでいて
大体の全体像はよく知っている、というのであれば、
躊躇ぜずともいいかもしれません。
但し、物件の部屋の中からから見える景色やロケーションの確認は
しっかりおこなってください。
相続案件
相続案件というのは、
そのマンションを相続で受け取った人が、
現物は必要ないから現金化したり、
相続人が何人かいて分割して受け取る為に現金化する、
そういう売却理由の案件のことです。
買い手に有利な物件として考えられるケースとしては、
東京に住んでいる人が、福岡のマンションを相続したとします。
遠方だし、住んだこともないマンションだから、
売って現金化したい、
現金化して一緒に相続した兄弟ともお金を分けなきゃいけないし、
あまり人に知られずに早めに売却を済ませたいとしたら、
やはり、仲介業者が持ってきた査定金額をすんなり受け入れて
スマートにすばやく売却しましょう、
というのが普通のパターンです。
住んだことが無いとか、遠方で状況がわからない、
愛着が無いマンションを手放すわけですから、
値ごろ感のある価格になりがちなのはお分かりいただけると思います。
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