本日は
買ってはいけない中古マンションの条件を
５つご紹介します。
私が皆様の担当者であれば
絶対にお勧めしない物件の条件です。
このところ、中古マンションの在庫は少なくなっていますが
来年以降は、売出物件が増えてくることも予想されます。
中古マンションがますます注目されるなか
売出物件が増えることは購入側にとってはいいことなのですが
皆様にとって買ってはいけない物件が市場に増えてくることにも繋がります。
選別する目をしっかり持つためにも
是非最後まで目を通してください。
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目次
ワンルームなどの間取りが混在してるマンション
都心部では
ワンルームや、1LDK、3LDKなどが混在しているマンションが建設されています。
4000万円～5000万円以上で50㎡以上の1LDK
などがあるマンションはまだ問題ないのですが
ワンルームなどが全体戸数の半分以上あるマンションは
もともと分譲会社が投資用として販売しているマンションです。
投資用ですから、
自分が住まずに人に貸しているオーナーが多いマンション
ということになります。
そのような投資用のマンションのオーナーは
自分が住んでいませんから、管理体制に無頓着になりがちです。
借りて住んでいる賃借人側も
建物全体や部屋の中を大事に扱って住もう、
という意識が低い場合が多くなります。
そして何より投資用で所有するオーナーは
ランニングコストを抑えたいのです。
管理費や修繕積立金を出来るだけ払いたくない、
抑えたいたいわけです。
もともと、投資用マンションの特徴としては
利回りを考えて販売価格を設定しています。
実質的な利回りとは
年間のランニングコスト（ローン支払額+管理費∔修繕積立金+固定資産税）÷購入価格
となりますから、価格を上げたとしても
管理費・積立金の額が少なければ利回りが良い商品となる訳です。
そこで、新築した分譲デベロッパー側は
当初の管理費・積立金の額を低い金額レベルで設定してしまっているケースが多々あります。
そうしますと、いざ、大規模修繕が必要となったときでも
積立金の額が足りない為、充分な修繕計画を立てることが出来ないわけです。
じゃあ、積立金の額を上げたり、一時金で対処しようとしても
コストを下げたいオーナーたちの意見は纏まりにくく、
また、マンション現地に住んでおらず、遠方のオーナーもいたりして
連絡すら中々つかない、なんていうことも現実に見てきました。
そうなると、どうしても管理体制が不十分になりがちなのです。
また、3LDKなどのファミリーマンションとワンルームマンションでは
住む人のタイプが全く変わってきます。
生活様式も家族構成も属性的なものも、活動時間も異なってくるかもしれません。
これはご近所トラブルになりやすいということでもあります。
間取り混在型のマンションには十分に注意してください。
事務所使用が出来るマンション
事務所使用が可能なマンションは
マンションの住人とは全く関係のない第3者がマンション内に入ってくるということです。
居住用のマンションとして使用する中に
事務所使用の部屋があると、やはりセキュリティーの面であまりお勧めできません
外部からマンション内に入れなくても
一階などに店舗が入っている場合などがあります。
この場合には、
自動車の駐車トラブルや自転車の駐輪トラブルに気をつけなければなりません。
店舗・事務所への訪問のために無断駐車や無断駐輪が頻発したり、
迷惑な路上駐車が発生したりしますので対策が必要です。
また、飲食店が入ることもありますね。
これは、匂いや煙、ゴミ出しの処理など懸念されることが出てきます。
飲酒できる店などでは夜間の風紀などにも気を付ける必要があります。
できればこのようなマンションは避けていただきたいところです。
過去に外壁からの雨漏りがあったマンション
これは、雨漏り箇所が特定できて完全に補修が出来ればいい、
ということなのですが
コンクリートの外壁雨漏りというのはどこが原因でどこから雨漏りしているのかを特定しにくく、完全補修をしにくいのが現状です。
補修したつもりでも他からまた漏ってきた、
という話しをよく聞きます。
コンクリートの中の雨水の通り道を特定するのは
特に難しいそうです。
過去に外壁の雨漏りがあったか否かというのは
管理組合の議事録などに履歴があるのが通常ですし
公開されるべきものです。
しかし、現実は契約寸前まで教えて貰えなかったり、
管理組合に議事録すらないケースもあります。
ですから、現地でよくよく確認する必要があります。
雨漏り跡はないか？ということを自分でもよく確認し
疑わしい場合には
リフォーム予定などがある場合には、そのリフォーム会社の担当などにも
目視して確認してもらうことが必要だと思います。
当然、仲介会社、管理会社、売主さんなどにも
よく確認してからご検討下さい。
給排水管が床に埋め込まれているマンション
古めのマンションで見かけることがあるのですが
給排水管が床（コンクリートスラブ）に埋め込まれているマンションがあります。
マンションの給排水管は高圧洗浄という方法で
配管の詰まりを解消していき、水漏れを防いでいきます。
でも、古い排水管は錆びやすいものが多いので
高圧洗浄だけでは対応できなくなるのがふつうです。
そうなると給排水管自体を交換しなければならないのですが
スラブに埋め込まれているマンション（上図のスラブ埋設）は交換が出来ません。
どうするかというと、可能であれば今までの埋め込まれた配管をつぶし
床の上に配管を通してその上にフローリングなどの床を敷いて
いわゆる2重床にするしかありません。
その為に不自然な段差が出来たりすることもありますし
天井までの高さが低くなります。
床に埋め込まれている場合はいいのですが、マンションによっては
床を突き抜けて、下階の住居の天井に配管が通っている場合（上図の下階二重天井）があります。
これは、水漏れがあったときには大変ですし、
配管を好感する必要がある場合でも、
下階の人に許可を得なければなりませんし、多大な迷惑がかかりますので
大変不便です。
当然、自分の部屋の天井にも上階の人の排水管が出てきているわけですから
心配ですよね。
（図のように二重天井で隠れているケースが多いと思います）
水害懸念があるマンション
契約時には、重要事項説明でハザードマップなどで
危険性の説明をを受けることが出来ますが、
出来れば事前に確認したいところです。
特に一度浸水したことがあるマンションには
十分注意していただきたいものです。
一度浸水するということは
そのような立地にマンションが建っているということです。
それは、次回も浸水の可能性が高いということです。
私は浸水しているマンションをこの目で見たことがありますが
よくある浸水状況としては、
機械式駐車場のピットに浸水し地下にある車が浸かってしまったとか、
駐車場が壊れてしまったとかですね。
浸水したことがあるマンションとして認識されば
次回、皆さんが売るときにも重要事項説明書にも記載がされますので
資産価値にも影響してきます。
これについても、管理組合の議事録などで
履歴を確認していきたいところです。
管理会社を通じて、管理組合に対して過去に浸水履歴があったかどうかなどを
ストレートに確認することも必要だと思います。
まとめ
買ってもいいマンションがあるように、
買ってはダメなマンションも存在します。
人の価値観はそれぞれです。
あれが良いマンションで、これがダメなマンションかどうかは
皆様のライフスタイルや価値観で判断されるべきだと思います。
私が言いたいのは、
経験上、売れやすいマンションと売れにくいマンションが
現実に存在するということです。
売れやすいマンションは、資産価値が保ちやすいし、
売れにくいマンションは、資産価値を保ちにくいと考えています。
上記に関してはマイホーム用のマンションとしては
明らかに売れにくいマンションに分類されると思います。
皆様のマンション購入の参考になれば幸いです。
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