本日は、不動産市場動向の12月最新版を解説します。
今年最後の市場動向報告になりますが、
今月は前編・後編と２回に分けてお届けします。
さあ、11月締めの動向は先月と比べてどのように変化したでしょうか？
この前編では新築マンション動向、中古マンション動向、
それに中古一戸建ての市場動向も加えて解説します。
そして日本のオフィス市場、アメリカ市場、それから中国の住宅市場なども幅広く、
わかりやすく解説しますので、是非最後までお読みください。
本篇はYouTubeの書き起こしとなっています。
目次
首都圏の新築マンション市場
さあ、それでは最初の市場動向は新築マンションですね。
首都圏から解説します。
11月締めの首都圏の新築マンション動向はどうだったのでしょうか？
先月お伝えした10月の前年同月比では、
前年が消費税増税直後ということもあって発売戸数が67％以上の増加
という好調の数字でしたが今月はどうでしょう？
11月集計の首都圏は
新規発売戸数の前年同月で15.3％マイナスの2790戸でした。
減少したのは3カ月ぶりですね。
月間契約率は58％という低水準となりました。
平均価格は、5922万円で前年同月比で8.3％上昇
金額でいうと453万円の上昇です。
価格は相変わらず上昇していますが、
購入意欲は低下し 一旦落ち気を見せているという状況ですね。
秋商戦で一気に盛り上がった市場はコロナ感染の再拡大とともに
再び落ち着いてきた感がありますね。
普通に分析すれば、
緊急事態宣言で萎んだ需要が宣言解除後に一気に解放されて購入意欲が上昇し、
（※これはもちろんコロナ政策の金融緩和でジャブジャブになった資金も大きく関係しています。）そして、秋商戦で更に盛り上がった需要でしたが、
今回のコロナ第3波の大きな波を見て不安定・不透明感を感じ また落ち着いてきたということです。
新型コロナウィルスとスペイン風邪
このコロナですが、
今後の市場を左右することは言うまでもありません。
じつは、コロナに似た強力なウイルスがちょうど100年前にも世界を震撼させました。
スペインインフルエンザ、スペイン風邪といわれているものです。
このスペイン風邪は191８年～1920年にかけて蔓延したウイルスで、
世界で約5億人が感染し、
死者は2,000万人とも5,000万人ともいわれています。
日本では３５万人から４５万人程度はお亡くなりになったといわれています。
スペイン風邪は １９１８年３月に第一波が来て、
その年の８月には第二波が来ました、
今回のコロナウイルスと酷似していますが、
その第二波の時には、すでにウイルスが突然変異していたというんですね。
今回のコロナも今月に入って変異したウイルスが発見されています。
ウイルスというのはDNAではなくRNAなので不安定なんですね。
ですから、いつ突然変異してもおかしくないそうですが、
1918年に始まったスペイン風邪は、
その後約２年間世界中を駆け巡り多くの死者を出しました。
まあ、当時は、第一次世界大戦中ということもあり、
世界各国が情報交換に関して、積極性がなかったことも、
多くの方が罹患して、そして、死者を出した原因の一つだとは思います。
とはいうものの、
このようなウイルスはそう簡単には収まらないということは、歴史から学べます。
今回も本当に有効なワクチンが世界中にいきわたるまでは、
簡単には収まらないと判断できるのではないでしょうか？
今後も不動産市場には大きく影響を与えそうです。
近畿の新築マンション市場
今度は近畿圏の新築マンションですね。
１１月締め 近畿２府４県の新築マンションは、
発売戸数、前年同月比で7.9％プラスの1610戸でした。
近畿は２か月連続で前年同月から増加しました。
そして、大阪府全体の契約率は69.3％でしたが、
大阪市以外の契約率では約80％となっていて
前年同月では３０ポイント以上プラスとなりました。
大阪市場でも郊外のマンションがけん引していますね。
（※新築マンションのデータに関する出所：不動産経済研究所）
首都圏の中古マンション市場
次は中古マンション市場です。
首都圏の中古マンション市場はどのような動きを見せたのでしょうか？
１１月首都圏の中古マンション成約件数は
前年同月比で14％増加して3620件
これは１１月としては過去最高値となりました。
成約価格も5.9％上昇し３７５６万円、
単価は3.4％上昇となりました。
これは首都圏すべての地域で前年同月で増加しており、
横浜・川崎などの神奈川地区や埼玉県は 20％以上の大幅増となっています。
この都心部以外の郊外地域が好調という流れは先月と同じですね。
成約専有面積が2.4％上昇していることからも
郊外型の広いマンションが求められていると言えそうです。
関西圏の中古マンション市場
中古マンション次は関西です。
関西、大阪府では、成約件数前年比-2.8％の763件で若干のマイナス。
京都や兵庫では7-8％増加となっています。
関西圏全体で見ると±０といった数字ですね。
成約価格に関しては、前年比で関西圏ほとんどの地域で上昇しています。
大阪1.3％で２５２４万円、京都7％で２４１３万円、兵庫3.2％上昇で2162万円
などとなっています。
福岡県・愛知県の中古マンション市場
愛知県では、成約件数16％増加の４０６件と好調ですね、
成約価格は5.4％上昇で2144万円
福岡県は成約件数３０６件で前年比3.4％増加しています。
価格は 前年比10.6％上昇の1955万円です。
首都圏の中古戸建市場
では、ここで、先月もお伝えしました中古戸建の動向を今月も見ていきましょう。
首都圏の中古戸建です。
成約件数は23.6％プラスで1303件
これも中古マンションと同じく１１月としては過去最高値となりました。
成約価格は前年比4.9％上昇の３２３９万円です。
５カ月連続で前年同月を上回りましたね。
地域別を見ましても、すべての地域で増加しています。
千葉県は６か月連連続、多摩地区は５か月連続で前年同月を上回りました。
成約面積をみるとこれもマンションと同じく拡大していて、
土地面積は3.1％拡大、建物面積は１．７％拡大です。
広めの物件が人気があるということで、
マンションと同じ傾向ですね。
（※中古マンション・中古戸建に関するデータの出所：東日本不動産流通機構）
東京都心のオフィス市場
さあ、それではオフィス市場に行きます。
１１月締めのオフィスはどうでしょうか？東京から見てみましょう。
１１月の都心５区の空室率は０．４ポイント上がり、4.33％となりました。
中でも、これも先月と同じく、渋谷区と港区は５％を超えた空室率となり、
賃料も下げ幅が大きくなっいるようですね。
港区では０．７７ポイント空室率が上昇して5.61％、
渋谷区では０．０５ポイント上昇の5.19％です。
賃料下落も目立つようになってきました。
５区平均では前月比0.94％下落、
約211円安い２万2223円でした。
中央区などは、まあ、もともと比較的安めではありましたが、
２万円を切って前月比２２２円安の１万9962円となっています。
大阪のオフィス市場
今度は大阪のオフィスを見ていきましょう。
大阪中心部のオフィス空室率は、3.33％、前月比で０．１９ポイント上昇です。
これで７カ月連続上昇ですね。
賃料は１５円マイナスの１万1913円となっています。
賃料も３か月連続下落ですね。
心斎橋・難波エリアでは4.99％まで上昇してきています。
福岡のオフィス市場
福岡のオフィスは、空室率3.58％、前月比で０．１８ポイント上昇し、
８か月連続の空室率上昇です。
しかし、賃料は前月比で上昇しており、１万1071円と４３円の上昇となっています。
この平均賃料の上昇は福岡では４１か月連続上昇なんですね
福岡の中心部では、20２１年以降に大型オフィスの大量供給が始まります。
在宅ワークの広がりなどで、東京のオフィスに遠心力が働くことで
賃料が東京の半額である福岡のオフィス、そして、スタートアップを市を上げて支援してきた福岡市中心部のオフィスが、東京や大阪からのオフィス移転の受け皿になる可能性も考えられます。
今後も注目していきます。
（オフィスに関するデータの出所：三鬼商事）
アメリカの住宅市場
さあ、次はアメリカ市場に行きましょう。
１１月のアメリカの住宅着工件数は前月比で1.2％プラスの１５４万 ７千戸、
これは３か月連続の増加となっています。前年同月比でも12.8％増加です。
しかし新築戸建ての住宅販売件数は前月比で11％マイナスの８４万1000戸。
これはこのところの住宅ブームで供給が追いつかず
在庫不足になっていることも関係しているのではないかと思います。
中古住宅販売件数も同じような傾向ですね。
前月比で2.5％減少の６６９万戸でした。
販売価格は14.6％上昇しています。
この仕組みの説明は簡単で、
アメリカは今、住宅の需要に供給が追い付いていない状況なんですね。
そこで強い需要と弱い供給のバランスが崩れて、価格が急騰していると考えられます。
販売件数の減少に関しては、
コロナ再拡大による行動規制が影響しているということでしょう。
中国の住宅市場
では今度は、中国の不動産市場に移ります。
中国の新築住宅価格動向です。
主要都市70都市の動向は、前月比で価格が下落した都市が７０都市中２８都市なっていて、前月から９都市増加しました。
地方都市では在庫が増えてきているという情報もあり、
不動産バブルを警戒する中国政府の抑制が原因のようですね。
後編に続く
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