本日は、
「今、どんな中古マンションを買うべきか？」
というトピックです。
「一般論として、どんな中古マンションを買ったらいいですか？」
「何点かポイントを教えてください！」
というご質問を最近よく頂きますので
ここでザックリとお答えさせていただきたいと思いますが、
これはケースバイケースとお答えしたいのが本当のところです。
その人の希望条件や環境、ライフスタイルによっても変わりますし
個別に、そのマンションの特性によっても結構変わります。
そこで本日はごく一般的に、
「これは知っておいていただきたい」という一般的な選定条件を
解説させていただきます。
目次
2000年以降に新築されたマンションを選ぶ
構造・設備の面からは
2000年以降に建築されたマンションです。
2000年には建築基準法がさらに改正され、
耐震基準などもさらに整備されました。
その他に
品確法（住宅品質確保促進法）が整備され、
住宅品質を重視したマンションが建てられるようになったんですね。
例えば二重床や二重天井にしたり、
遮音性が高くなるようにスラブを200ｍｍ以上にするマンションがメインになったのも
この2000年以降頃からです。
更に言えば
アスベストが法律上ほとんど使えなくなった
2006年以降のマンションもお勧めです。
建築年数は20年～25年以内 将来の買替など売却も視野に考える
それから、
価格の安定という意味では、
建築後20～25年のマンションが良いということです。
価格に関しては、
一般的に新築時100％とすると
10年後→75％、
20-25年後→45％、
40年後→35-40％
といわれています。
ですから通常は建築後20-25年のマンションを買っておけば、
その買った時点からの価格下落は比較的少ないといえるからです。
角住戸・ワイドスパン住戸を選ぶ
そして、間取りに関しては
角住戸か、もしくはワイドスパンの住戸をできれば選択していただきたい。
角住戸でなければ、ワイドスパンの住戸にしていただきたい
ということです。
理由は簡単です。
マンションは角住戸から売れていきます。
新築マンション販売などでは、
まず、広告で目を引くために低価格に設定された目玉住戸（大体は低層階の中部屋）が先に売れます。
そして、次は角住戸や上層階のプレミア住戸などが売れていき、あんこ部分である中住戸が最後に残ります。
少し割高でもやはり角部屋から売れていくんですね。
中古マンションになったら目玉住戸などは存在しませんから、
割高だとしても必ず角住戸が先に売れていきます。
居住快適性や資産価値を保つ点からも角部屋は、より有利です。
それで
角部屋ではないということであれば、ワイドスパンの住戸を選んでいただきたいのです。
ワイドスパンというのは主要開口部の面、
バルコニーがある面の間口の長さが長い住戸ということです。
ワイドスパンであれば、
基本的に間取り変更がしやすく、明るい住戸ということになります。
これも、住みやすく、価値が保ちやすく、売れやすいマンション
ということです。
少し割高でも、
予算が許せばこのようなマンションをご検討頂きたいと思います。
主要幹線道路から一本奥まったマンションを選ぶ
主要幹線道路は資産価値があり人気があるのではないか？
と思いがちですが、私の経験からいきますと必ずしもそうではありません。
マイホームとして実需用に購入するマンションでは
幹線道路沿いではなく一本奥まった街区にあるマンションが人気です。
といいますのも幹線道路沿いは
・自動車の排気ガスで洗濯物に匂いがうつる
・その排気ガスが人体に良くない
・自動車の往来による騒音の問題
・子供がいるファミリー層では事故の懸念
など結構様々な問題点が指摘されています。
投資用（賃貸用）のマンションであれば通り沿いにある顔の良いマンションを
選んでも問題はないと言えますが、
実需用のマンションを購入されるときには十分注意してください。
●まとめ 在宅ワーク用の郊外型マンション購入の注意点
現在では在宅ワークに対応する為に
郊外型の広めのマンションを購入される方も増えています。
明らかに、コロナ前とは違う市場がマンション市場に出来上がったといえますが、
注意点もあります。
それは、人口減少・世帯減少している日本の中で
マンションのストックが過剰になりつつあるということです。
コンパクトシティの構想を打ち出している政府としても
市街地を郊外にむやみに広げていくことはしないでしょう。
居住誘導区域内にライフラインを集約し、財政を無駄使いをすることなく
エネルギーを効率使用し、空き家を失くし、効率的に公共サービスをしていかなければ
ならないからですね。
検討しているマンションが居住誘導区域に入っているかどうかや
管理体制は充分なのか、住人の質はどうか、建物全体の保守状況はどうかなど
しっかりと確認する必要があります。
資産価値が保てるマンションと、資産価値が落ちるマンションは確実に二極化しますので
郊外でも資産価値が保てるマンションを判別して購入し下さい。
上記はほんの一部の判別方法ですが参考になれば幸いです。
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