本日は、
中古マンション購入に関して、
「よくある３つの間違い」、これを解説していきます。
３つとは、
１．マンションは南向きが良い！？
２．値引きに成功したから得をした！？
３．マンションの契約にはクーリングオフがある！？
なんとなく分かっているようでも、聞いてみると「はっとすること」は不動産の世界では多く存在します。是非最後までお読みください！
マンションは南向きが良い！？
まずは、「マンションは南向きがいい」から一緒に考えてみましょう！
みなさんはどうでしょう？、南向きがいいと思いますか？
今、「うん、、いいよね、、」と思われた方、
多分こんな印象ではないでしょうか？
たくさん日光が入ってきて、明るいし、
洗濯物もよくかわくし気持ちいいから、いいよね。
その通りですよね
でもよく考えてください。
南向きのマンションが
全てそのように明るく気持ちがいいのでしょうか？
郊外型の大規模マンションでは
ほとんどが南向きに建てられていますのでこれに関しては
敢えて解説しません。
対象としては都心部のマンションですね。
資産価値が保ちやすいとされる都心部のマンションでは、
出来るだけ戸数が有効に多く取れるように、
各デベロッパーは工夫して設計します。
戸数が多いほうが利益額が多いからですね
そうすると南向き、東向き、西向き、北向き、東南向き、南西向き、北西向きなども様々な向きの部屋が出来るわけです。
そういう中では、マンションは南向きがいいとは
必ずしも言えません。
例えば、
鈴木さんは1か月前に中古マンションを購入しました。
用途地域が住居地域系に立つあるそのマンションは、南側の敷地に別のマンションが建っていて、
建物と建物の間は10ｍほど間隔があります。
そのマンションの5階に住む鈴木さん宅には、
日影規制により日光は数時間入ってきますが、隣地マンションのおかげで景色はありませんし、
そのマンション北側にある外廊下を歩く人がいつも目に入ってきます。
ですからカーテンを常に閉めていなくてはならないし、
何となく落ち着きません。
カーテンをいつも閉めているから、いつもなんとなく暗いイメージです。
このような例もあるわけです。
もう一つ例をあげると
ある商業地系に立つマンションの部屋は、南向きですが、
目の前5Ⅿぐらいのところに機械式の立体駐車場があります。
誰にも覗かれないのはいいのですが、
無表情な立駐の壁がドーンとサッシいっぱいにいつも目の前にあり、
気分がいいものじゃない、、、
多少、日は入ってくるけど、買って失敗だった、、、トホホ
こんなこともあるわけですね。
南向きの住戸なら資産価値が保てるはずとか、
南向きを選んでおけば間違いないよね、
というのは明白な間違いですね。
では、どのようなマンションを選べばいいのでしょうか？
もちろんロケーション（景色）が良くて南向きが一番ですが
すべてのマンションがそのような条件は満たしていないのが現実です。
ちょっと極端な比較ですが
南向きだけどロケーションが悪いマンションと、
北向きだけどロケーションがいいマンションでは
どちらがいいのでしょうか？
それは、私の経験から行くと、間違いなく後者、
北向だけどロケーションが良いマンションがおすすめです。
私が基準としているのは、
経験上、売れやすいマンションとは何かということなのですが、
つまり、売れるスピードが速く、高く売れるマンションはどちらか、
ということを基準としてます。
売れやすい＝資産価値を保ちやすいと考えるからです。
当然、個人的な好みや多様なライフスタイルがありますから、
皆さんのライフスタイルに合う条件を重視すべきだと思います。
でも、どちらか迷ってしまう、、というのであれば
南向きのマンションが良いではなくて
ロケーション（景色）、見通しが良いマンションが良いと考えます。
ということも一つの考え方として
マンションを選んでいただきたいと思います。
それから付け加えると、
完全に北向きしか開口部がないというマンションは少ないと思います。
西や東から十分陽が入るとか、洋室部分は南に向いているとか
主要開口部が北向きだとしても、トータルで考えると
補える部分はあると思います。
そして、
どの方位が人気があるのかというのは、
都市の傾向や地域によっても変わります。
いわゆる定番の人気といいますか
固定観念上の人気とも言えると思ますが、
そういうものがあります。
東京、千葉の都心部などでは、南側方面に海があるんですね。
ですから南側バルコニーということは海が見える方面で、都心方面なんです。
すると南向きが人気、という観念がどこかに植え付けられています。
福岡の都心部などでは、海は北側にあり、都心方面も北側なんですね、
ですから、北側向きであってもロケーションが良ければ人気があるとうことです。
仙台などの東北地方など、比較的寒い地域に行くと、
太陽が全く当たらない北向きの部屋は冬に寒いから
ということで人気がないといわれることがありますが
実際の売却スピードを比べてみるとロケーションいいマンションは
方位にかかわらず売れています。
ですから、
南向きのマンションがいい、、というひとつの評価ではなく
一つとして同じものがない不動産ですから
すべてはケースバイケースということです。
でも迷うのであれば方位にかかわらず「ロケーション」がいい部屋を選ぶ、
ということも基準としてマンション選びをしてみてください。
値引きに成功したから得をした！？
よくある間違いの2番目は、
値引きに成功したから得した、と考えてしまうことです。
マンションの値引き術、高確率の値引き術については、
関連記事としてリンクを貼っておきますので
参考にしていただければと思いますが、
値引きできたから得をした、という考え方は間違いです。
ではなにが正解なのかといえば
本来の資産価値、今現在の相場よりも安く買えたら得をした
というのが正解だと考えます。
× 現在売りに出されている販売価格＝相場価格（本来の資産価値）
であるとは必ずしもいえないからです。
どういうことかといいいますと、
中古マンションの販売価格というのは仲介業者と売主さんが売出物件、査定価格、相場などを参考にしながら決めていきますが、最終的には売主さんの希望価格で売り出します。
ですから、一般的に売りに出されている物件は
相場よりも安い金額で売りに出されているケースはほとんどありません。
そして、売却を開始するその時点において、
相場よりも高い金額で売り出し中の物件が同じマンション内にあれば、
その高めの金額に合わせてくる傾向があります。
ですから、
例えば売出金額が相場よりも200万円高く設定されている物件であれば、
100万円の値引きに成功したからと言って、値引きに成功して得した
とは、ならないはずですね。
相場よりも100万円高く買っているのですから。
ここを間違えないでほしいのです。
大事なのは、相場金額とイコールかそれ以下で買うことであって、
値引きに成功することではないのです。
逆を言えば、値引きに成功しなくても、
相場以下で買えればそれは価格に関しては購入に成功したといえる、
ということなのです。
ただ、多くの人は本当の相場を知らないまま買ってしまうことが多いので、
知らない間に損をしてしまい、
その損したことにも気づいていない人が多いのも事実です。
この点を解消するにことに関しては、
是非、120％あなたの見方になってくれる仲介業者を見つけていくことが
一番確実な方法でしょう。
マンションの契約にはクーリングオフがある！？
3番目はマンションの契約にもクーリングオフがある、
という間違いです。
これは間違いではないのですが、
えーっと、これは法律上の事項ですから正確に解説します。
クーリングオフとは頭を冷やすという意味ですよね。
消費者が冷静に判断が出来る環境で申し込みや契約をしたかどうか
という観点からクーリングオフが適用されるかどうかを判断していきます。
不動産のクーリングオフ適用には、まず前提があります。
それは、
売主が宅建業者、不動産会社であればクーリングオフの対象になるということです。
ですから、
中古住宅を買う場合に仲介不動産会社が仲介したとしても、
売主が宅建業者（不動産会社）ではない一般の人ならばクーリングオフは適用されないということです。
そして、売主が宅建業者（不動産会社）であったとしても、
その不動産会社の事務所やモデルルームで契約したのであれば、クーリングオフは適用されません。
さらに事務所やモデルルームで無なくとも、あなたが「自宅に来て契約してください」と契約場所を指定したり、「勤務先にきて契約してください」と指定して自宅や勤務先で契約した場合でも適用対象から外れます。
そして、その「契約をした日から8日間」の間という期間の制限があります。
まとめると、
「売主が不動産会社で、テント張りの接客スペースや喫茶店などで契約した場合、もしくは自分が指定しないのに自宅や勤務先で無理やり契約させられた場合は、8日以内だとクーリングオフが適用される。」
ということです。
クーリングオフの適用対象物件は、新築戸建、新築マンション、売主が不動産会社のリノベ物件などの中古マンションになってきます。
このように、
中古マンション売買のクーリングオフが適用される条件というのは
結構狭い限られた状況な訳ですね。
大抵の場合には不動産会社の事務所で契約するか、
自宅を指定して自宅で契約することが多いと思いますので、
クーリングオフは適用されないケースが多いと思います。
ですから
不動産を契約する場合には、
十分に検討したうえで正しい判断をして臨んで頂きたいと思います。
まとめ
不動産に関する知識や知恵というものは
普通に生活をしていてもなかなか身に付くものではありません。
かといって、本に書いてあることを実行しようとしても
それは一般論を展開しているものが多いですから
個別のケースに当てはめることが難しいことも多々あるのが現状だと思います。
不動産会社と一般消費者の皆様の情報格差をなくし
一生に何度もない大きな売買である不動産という取引に皆様が損しないよう
情報発信できれば幸いです。
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